Cuando el banco te entrega la propuesta de crédito, viene acompañada de un documento de varias páginas lleno de columnas y números chiquitos: la tabla de amortización. La mayoría de la gente le echa un vistazo de tres segundos, se va directo al renglón de la mensualidad y firma. Y es una lástima, porque en esas columnas está escrita, mes por mes, la historia completa de los próximos 20 años de tu dinero.
No necesitas ser contador. La tabla usa cuatro conceptos y una lógica que se entiende en diez minutos. Y una vez que la sabes leer, puedes comparar créditos de verdad, entender por qué tu deuda casi no baja los primeros años, y descubrir el truco que puede quitarle años completos a tu hipoteca.
Las columnas, una por una
Todas las tablas de amortización, sin importar el banco, traen en esencia lo mismo:
- Periodo: el número de mensualidad, del 1 hasta el final (240 en un crédito a 20 años).
- Saldo insoluto: lo que todavía debes al inicio de ese mes. Es la columna más importante de todas.
- Interés: lo que el banco cobra ese mes por prestarte. Se calcula sobre el saldo insoluto: saldo por tasa anual entre doce.
- Capital (o amortización): la parte de tu pago que sí reduce la deuda.
- Seguros y comisiones: el costo mensual de los seguros de vida y daños que acompañan al crédito.
- Pago total: la suma de todo lo anterior; lo que sale de tu cuenta cada mes.
La ecuación que lo gobierna todo es simple: tu mensualidad se reparte entre interés y capital. El interés se calcula primero, sobre lo que debes; lo que sobra de tu pago es lo que abona a la deuda. Como al principio debes mucho, el interés se come casi todo el pago. Conforme el saldo baja, el interés baja con él y cada mes una rebanada más grande de tu misma mensualidad se va a capital. Por eso la deuda baja lento al inicio y rápido al final.
Así se ve en números reales
Ejemplo ilustrativo con números redondeados: un crédito de 1.5 millones de pesos a 20 años con tasa fija cercana al 10% anual, mensualidad de unos 14,500 pesos (sin seguros, que varían por institución):
| Mes | Interés | Va a capital | Saldo restante |
|---|---|---|---|
| 1 | ~12,500 | ~2,000 | ~1,498,000 |
| 60 (año 5) | ~11,200 | ~3,300 | ~1,345,000 |
| 120 (año 10) | ~9,100 | ~5,400 | ~1,090,000 |
| 180 (año 15) | ~5,700 | ~8,800 | ~680,000 |
| 240 (año 20) | ~120 | ~14,400 | 0 |
Detente en el primer renglón porque ahí está la lección que más duele: de tus primeros 14,500 pesos, unos 12,500 son interés. Solo 2,000 bajan tu deuda. Y en el renglón del año 5 la noticia incómoda: después de haber pagado más de 870 mil pesos en mensualidades, tu deuda apenas bajó unos 155 mil. No es un abuso ni un error: es la matemática de cualquier crédito a largo plazo, y funciona igual en todos los bancos. Lo que cambia entre bancos es la tasa, y ahora entiendes por qué medio punto porcentual importa tanto.
Los tres usos prácticos de la tabla
1. Comparar créditos de verdad
Dos créditos con mensualidad parecida pueden costar totales muy distintos. Pide la tabla de cada banco y ve directo a la última página: la suma total de pagos. Ese número, junto con el CAT, es la comparación honesta. Y ojo con la tabla completa: algunos esquemas de «mensualidad baja» los primeros años la recuperan con creces después; la tabla lo delata renglón por renglón.
2. Entender qué te conviene de plazo
La tabla te muestra en pesos lo que el plazo hace con tu dinero: a más años, menor mensualidad pero mucho más interés total, porque pasas más tiempo en la zona donde el interés domina. La comparación completa la hicimos en ¿hipoteca a 15 o a 20 años?, y la tabla de amortización es exactamente la herramienta para verla con tus propios números.
3. Encontrar el truco de los pagos a capital
Aquí está el descubrimiento que hace que valga la pena todo este artículo. Cuando haces un pago extra y pides que se aplique a capital, ese dinero se salta la fila: no paga intereses de nadie, baja directamente el saldo insoluto. Y como todos los intereses futuros se calculan sobre ese saldo, un abono de 50 mil pesos en el año 2 puede ahorrarte varias veces esa cantidad en intereses que ya nunca se generarán. La tabla te deja ver el efecto: cada peso de saldo que eliminas temprano es un peso que dejó de cobrar renta 18 años. Los detalles finos (reducir plazo vs reducir mensualidad, y cuándo conviene cada uno) están en ¿conviene pagar tu hipoteca antes de tiempo?.
Dónde conseguir tu tabla y qué pedir
Antes de firmar, el banco está obligado a entregarte la proyección completa; si no te la dan, pídela por escrito. Ya con el crédito activo, la encuentras en tu banca en línea o la solicitas en sucursal. Pide siempre la versión que desglose seguros y comisiones por separado del interés: hay tablas «resumidas» que los mezclan y te impiden ver cuánto cuesta cada cosa. Si estás apenas eligiendo institución, nuestra guía definitiva del crédito hipotecario en México te lleva por todo el proceso, y la tabla de amortización es tu herramienta de verificación en cada cotización que te den.
Una advertencia honesta: la tabla de una tasa fija es una promesa exacta; la de una tasa variable es solo un escenario. Si te ofrecen tasa variable, pide proyecciones con distintos escenarios de tasa y compara el renglón final de cada una. Lo que no cambia es la mecánica: interés sobre saldo, y el resto a capital.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la tabla de amortización de una hipoteca?
Es el calendario completo de tu crédito: muestra, mes por mes, cuánto pagas, cuánto de ese pago se va a intereses, cuánto reduce tu deuda y cuánto sigues debiendo. El banco debe entregártela antes de firmar y puedes pedirla actualizada en cualquier momento de la vida del crédito.
¿Por qué al principio casi todo mi pago son intereses?
Porque el interés de cada mes se calcula sobre lo que debes, y al inicio debes el monto completo. Conforme el saldo baja, el interés mensual disminuye y una parte cada vez mayor de tu misma mensualidad se destina a capital. Es la mecánica normal de cualquier crédito a largo plazo.
¿Cómo se calcula el interés mensual de mi hipoteca?
En un crédito de tasa fija: saldo insoluto por la tasa anual, dividido entre doce. Si debes 1.5 millones con tasa del 10%, el interés del mes es 1,500,000 × 0.10 ÷ 12 = 12,500 pesos, aproximadamente. Lo que tu mensualidad exceda de esa cifra es lo que abona a tu deuda.
¿Los pagos adelantados cambian mi tabla de amortización?
Sí. Cada abono a capital reduce el saldo insoluto, y el banco recalcula la tabla: puedes elegir entre acortar el plazo (mismo pago, menos años) o bajar la mensualidad (mismo plazo, pago menor). En la mayoría de los casos, acortar plazo genera el mayor ahorro total en intereses. Confirma con tu banco que el abono se aplique a capital y sin penalización.
La tabla de amortización deja de ser un anexo aburrido cuando entiendes que es el precio real de tu casa, escrito mes por mes. Léela antes de firmar, úsala para comparar y vuélvela a mirar cada vez que puedas abonar a capital. Y si todavía estás en la etapa de elegir la casa, empieza por donde debe empezar todo buen crédito: una propiedad dentro de tu presupuesto real, que puedes buscar con calma en inmuebles.nocnok.com.