Te pasó o te va a pasar: pides una simulación de crédito, la casa cuesta 2 millones y el banco te dice que te presta 1.8 millones como máximo. ¿Por qué no los 2 millones completos, si tus ingresos alcanzan? La respuesta casi siempre está en una palabrita que aparece en la letra chica de todas las hipotecas: el aforo.
El aforo es de esos conceptos que nadie te explica hasta que ya estás sentado frente al ejecutivo, y sin embargo decide dos cosas enormes: cuánto dinero te van a prestar y cuánto enganche vas a necesitar juntar. Aquí te lo explicamos sin tecnicismos, con ejemplos de pesos y centavos, para que llegues a tu solicitud sabiendo exactamente qué esperar.
Qué es el aforo, dicho en cristiano
El aforo es el porcentaje del valor de la propiedad que la institución financiera está dispuesta a prestarte. Si un banco maneja un aforo máximo del 90%, significa que sobre una casa valuada en 2 millones de pesos te prestaría hasta 1.8 millones. El 10% restante lo pones tú: ese es tu enganche.
En inglés le llaman LTV (loan to value) y algunos ejecutivos lo mencionan así. Es exactamente lo mismo: préstamo entre valor de la propiedad. Aforo del 80% = enganche del 20%. Aforo del 95% = enganche del 5%. Son las dos caras de la misma moneda.
¿Y por qué el banco no presta el 100%? Porque la casa es su garantía. Si algo sale mal y tuviera que recuperarla y venderla, quiere un colchón: que el saldo del crédito siempre sea menor que lo que vale el inmueble. Ese colchón es tu enganche. Entre más grande, menos riesgo corre el banco... y mejores condiciones te ofrece a ti.
El detalle que casi nadie ve: se calcula sobre el avalúo, no sobre el precio
Aquí está la trampa más común. El aforo no se aplica sobre el precio que negociaste con el vendedor, sino sobre el valor que arroje el avalúo (o sobre el menor de los dos, según la política de cada institución). Un perito autorizado visita la propiedad y determina cuánto vale en realidad; te contamos cómo funciona en nuestra guía del avalúo de una propiedad.
Imagina este escenario: acordaste pagar 2.2 millones por un depa, pero el avalúo salió en 2 millones. Con un aforo del 90%, el banco te presta 1.8 millones... sobre el avalúo. Los 400 mil restantes salen de tu bolsa, aunque tú habías presupuestado solo 220 mil de enganche. El error clásico es enamorarse de una propiedad sobrevaluada y descubrir el hueco cuando ya diste el apartado.
Cómo cambia tu crédito según el aforo
Los números aterrizan mejor con una tabla. Supongamos una casa valuada en 2 millones de pesos:
| Aforo | Te presta el banco | Enganche que pones tú | Perfil típico |
|---|---|---|---|
| 95% | 1,900,000 | 100,000 | Esquemas especiales o cofinanciamientos; tasa y seguros más caros |
| 90% | 1,800,000 | 200,000 | El tope habitual de la banca comercial |
| 80% | 1,600,000 | 400,000 | El punto donde empiezan las mejores tasas |
| 70% | 1,400,000 | 600,000 | Comprador con ahorro fuerte; condiciones preferenciales |
Fíjate en el patrón: a menor aforo, mejor trato. No es casualidad ni generosidad. Un crédito con aforo del 70% es mucho más seguro para el banco que uno del 95%, y esa diferencia de riesgo se traduce en tasa, en comisiones y hasta en qué tan exigente se pone el análisis de tu expediente. Ya habíamos visto este efecto desde el lado del enganche en ¿enganche del 10, 20 o 30%?; el aforo es la misma decisión vista desde el escritorio del banco.
El aforo también depende de qué compras
No todas las propiedades califican para el mismo aforo. Aunque cada institución tiene sus políticas, el patrón que más vemos es este:
- Vivienda nueva o usada en buen estado: los aforos más altos, típicamente entre 80% y 90%.
- Terrenos: aforos mucho más bajos, muchas veces del 50% al 70%, porque un terreno es más difícil de vender rápido si el banco tiene que recuperarlo.
- Remodelación o construcción: esquemas con desembolsos por etapas y aforos intermedios.
- Preventa: depende del avance de obra y del desarrollador; el banco suele soltar el dinero contra la entrega.
Por eso, si tu plan es comprar terreno y construir después, no asumas que aplican los mismos números que para una casa terminada. El esquema completo es distinto y conviene entenderlo antes de apartar nada.
Cómo usar el aforo a tu favor
Conocer esta mecánica te da tres jugadas concretas:
- Calcula tu presupuesto al revés. Si tienes 300 mil pesos de enganche y los bancos que consultaste manejan aforo del 90%, tu techo realista anda alrededor de 3 millones... siempre que tus ingresos también alcancen para la mensualidad. El aforo pone un límite; tu capacidad de pago pone el otro. Manda el más bajo de los dos.
- Pregunta el aforo máximo antes de comparar tasas. Dos bancos con tasas parecidas pueden tener aforos muy distintos, y eso cambia cuánto efectivo necesitas juntar. Un crédito con tasa ligeramente mayor pero aforo del 93% puede convenirte más que uno barato que solo llega al 80%, si tu problema es el enganche y no la mensualidad.
- Si puedes bajar tu aforo, negocia. Llegar con un enganche del 25% o 30% te convierte en un cliente que los bancos quieren. Úsalo: pide mejora de tasa, condonación de comisión de apertura o reducción de seguros. No siempre lo dan, pero con aforo bajo tienes con qué pedir.
Un matiz honesto: bajar el aforo a toda costa NO te conviene si eso significa quedarte sin un peso de colchón. Vaciar tus ahorros para dar 30% de enganche y quedarte sin fondo para gastos de escrituración, mudanza e imprevistos es cambiar un problema por otro. El equilibrio importa más que el porcentaje perfecto.
Aforo, Infonavit y los esquemas mixtos
En los créditos de instituciones públicas la lógica es parecida pero con sus propias reglas: el monto que te prestan sale de tu puntaje, tu salario y tu subcuenta, y en esquemas mixtos con la banca el aforo combinado puede llegar bastante alto porque el enganche se complementa con tu ahorro de vivienda. Si andas comparando todas tus opciones de financiamiento, en nuestra guía definitiva del crédito hipotecario en México están todos los caminos explicados uno por uno.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el aforo en un crédito hipotecario?
Es el porcentaje del valor de la propiedad que el banco te presta. Con un aforo del 90% sobre una casa valuada en 2 millones, el crédito máximo es 1.8 millones y tú cubres el resto como enganche. Se calcula sobre el avalúo o sobre el precio de compraventa, el que resulte menor según la política de cada institución.
¿Qué aforo manejan los bancos en México?
La banca comercial suele moverse entre 70% y 90% para vivienda, con algunos esquemas que llegan más arriba. Para terrenos los aforos bajan considerablemente. Cada institución publica sus topes; pregúntalo directo antes de iniciar cualquier trámite.
¿Es mejor un aforo alto o bajo?
Depende de tu situación. Un aforo alto te deja comprar con menos enganche, pero pagas tasa y seguros más caros. Un aforo bajo (enganche grande) abarata el crédito, siempre que no te deje sin liquidez para los gastos de cierre y los imprevistos del primer año.
¿Qué pasa si el avalúo sale más bajo que el precio de la casa?
El banco aplica el aforo sobre el valor menor, así que la diferencia la cubres tú con más enganche, o toca renegociar el precio con el vendedor. Por eso conviene no comprometer todo tu ahorro antes de conocer el resultado del avalúo.
El aforo deja de dar miedo cuando lo ves como lo que es: una regla de tres que puedes calcular en una servilleta. Ya que sabes cuánto te prestarían con tu enganche actual, el siguiente paso es ver qué existe dentro de ese rango: explora casas y departamentos con filtros de precio en inmuebles.nocnok.com y busca sobre números reales, no sobre corazonadas.