Ganas 28 mil pesos al mes y acabas de simular un crédito. El banco, generoso, te dice que puedes pagar hasta 11 mil de mensualidad. Tu instinto te dice que eso es demasiado. Tu prima te dice que el sacrificio vale la pena. Y en algún blog leíste que la regla es 30%, o sea 8,400. Tres números distintos para la misma pregunta: cuánto de tu sueldo deberías destinar a tu vivienda.
La regla del 30% es la respuesta corta que usa medio mundo financiero. Como toda regla corta, funciona muy bien si entiendes qué mide, qué incluye y cuándo se rompe. De eso va este artículo.
De dónde sale el famoso 30%
La regla no la inventó un banco mexicano: viene de décadas de estudios de vivienda en varios países, donde se observó que los hogares que destinan más de un tercio de su ingreso al techo empiezan a recortar en cosas esenciales: comida, salud, educación, ahorro. Arriba de ese umbral, los especialistas hablan de hogares con carga excesiva de vivienda.
Las instituciones de crédito adoptaron una versión de esa lógica: al evaluar tu solicitud, calculan tu capacidad de pago para que la mensualidad no rebase cierto porcentaje de tu ingreso comprobable, típicamente entre 30 y 40% según la institución y tu perfil. Nota el matiz: el banco cuida que puedas pagarle a él. La regla del 30% bien aplicada cuida algo más amplio: que puedas pagarle al banco y seguir viviendo bien.
¿30% de qué, exactamente?
Aquí se equivoca la mayoría. Dos precisiones que cambian todo el cálculo:
Primera: es 30% del ingreso NETO, lo que llega a tu cuenta después de impuestos, no tu sueldo bruto de contrato. Entre bruto y neto puede haber una diferencia de 20 a 30%, y hacer la cuenta con el número equivocado te lleva a una mensualidad que no existe en tu realidad.
Segunda: dentro del 30% cabe TODO el costo de vivienda, no solo la mensualidad del crédito:
- La mensualidad de la hipoteca con sus seguros.
- El predial, prorrateado por mes.
- La cuota de mantenimiento del condominio o fraccionamiento.
- Un apartado mínimo para reparaciones.
Si rentas, la cuenta es análoga: renta más mantenimiento más servicios que el arrendador no cubre. Por eso alguien que paga 9 mil de renta no puede asumir automáticamente una mensualidad hipotecaria de 9 mil: la casa propia trae gastos que la renta no tenía.
La regla aplicada a sueldos reales
Así se ve el 30% en distintos niveles de ingreso neto mensual, con una estimación gruesa del rubro no hipotecario (predial, mantenimiento, reparaciones) y lo que queda para la mensualidad del crédito:
| Ingreso neto mensual | 30% para vivienda | Gastos fijos aproximados | Mensualidad hipotecaria cómoda |
|---|---|---|---|
| $18,000 | $5,400 | $800 – $1,200 | $4,200 – $4,600 |
| $28,000 | $8,400 | $1,000 – $1,600 | $6,800 – $7,400 |
| $45,000 | $13,500 | $1,500 – $2,500 | $11,000 – $12,000 |
| $70,000 | $21,000 | $2,500 – $4,000 | $17,000 – $18,500 |
Para traducir esa mensualidad a precio de casa, la referencia gruesa del mercado reciente es que cada millón prestado a 20 años cuesta entre 9,500 y 11,500 pesos mensuales. El ejercicio completo, de sueldo a precio máximo de búsqueda, está en nuestra guía para saber cuánta casa puedes pagar, y si quieres ver un caso desarmado peso por peso, revisa cuánto se paga al mes por una casa de 2 millones.
Cuándo el 30% es demasiado
La regla tiene un punto ciego del que se habla poco: funciona peor en ingresos bajos. Para un hogar que gana 15 mil pesos, el 70% restante son 10,500 para absolutamente todo lo demás; ahí, destinar 30% a vivienda puede ser demasiado, y un 25% es más sano. En cambio, un hogar de 90 mil que destina 35% a vivienda sigue teniendo 58,500 libres: la regla se puede estirar sin drama.
El error clásico que vemos: familias de ingreso ajustado que se van al 38 o 40% porque el banco lo autorizó, confiando en que «luego mejora la cosa». A veces mejora. Pero el crédito no espera a que mejore, y los primeros años de hipoteca son justo los más frágiles: mudanza recién pagada, casa por equipar, y cero historial de cuánto cuesta mantenerla.
Cuándo sí puedes romper la regla
Hay perfiles donde estirarse arriba del 30% es defendible. Si tu ingreso tiene trayectoria clara de crecimiento (carrera en ascenso, negocio consolidándose), si no tienes deudas de coche ni tarjetas, si tu fondo de emergencia está gordo, o si estás comprando en una etapa corta de sacrificio consciente con final definido, un 35% puede ser una apuesta razonable y no una imprudencia.
La condición es que sea una decisión, no una negación. Escribe el presupuesto completo del mes con la mensualidad nueva incluida y vive un trimestre de prueba: aparta esa cantidad cada mes mientras sigues rentando. Si los tres meses se sienten vivibles, tienes tu respuesta con evidencia. Si no llegaste, el mercado te acaba de ahorrar un problema de 20 años. Este ensayo también engorda tu enganche, doble ganancia.
La regla hacia atrás: qué sueldo pide cada casa
La regla también sirve al revés, para filtrar la búsqueda. Una casa cuya mensualidad estimada sea de 15 mil pide un ingreso neto familiar de unos 50 mil. Si la propiedad que te enamoró exige el doble de lo que ganas hoy, no es tu casa de hoy; quizá sea la de tu segunda compra. Tenemos una guía dedicada a cuánto necesitas ganar para comprar casa con más escenarios de este ejercicio inverso.
Preguntas frecuentes
¿El 30% se calcula sobre el sueldo bruto o neto?
Sobre el neto: lo que efectivamente recibes después de impuestos y deducciones. Hacer la cuenta sobre el bruto infla tu presupuesto entre 20 y 30% y es una de las causas más comunes de mensualidades que ahogan.
¿La regla del 30% incluye el mantenimiento y el predial?
Sí, la versión sana de la regla incluye todo el costo de vivienda: mensualidad del crédito, predial, cuotas de mantenimiento y un apartado para reparaciones. Si solo cuentas la hipoteca, en la práctica estarás gastando 33 a 36% de tu ingreso en casa sin darte cuenta.
¿Qué pasa si ya gasto más del 30% en renta?
Es más común de lo que parece en las grandes ciudades. Si tu renta ya rebasa el 30%, comprar con una mensualidad similar no necesariamente te empeora, pero tampoco resuelve la carga: evalúa zonas más accesibles, sumar un coacreditado o dar un enganche mayor para bajar la mensualidad al rango sano.
¿Los bancos usan la regla del 30% para aprobar créditos?
Usan un concepto parecido llamado capacidad de pago, que suele ubicarse entre 30 y 40% del ingreso comprobable, descontando tus otras deudas. Que la institución te autorice el tope máximo no significa que sea el número correcto para tu vida; el banco optimiza su riesgo, tú optimizas tu tranquilidad.
La regla del 30% no es una jaula: es un cinturón de seguridad. Ajústala a tu realidad, ponla por escrito y úsala como filtro de búsqueda desde el primer día. Cuando tengas tu cifra, entra a inmuebles.nocnok.com, filtra por el rango de precio que esa cifra permite y busca solo ahí: es la forma más rápida de encontrar una casa que te emocione sin que te hipoteque la vida entera.