Es viernes en la noche. Llevas una hora deslizando fotos de casas en el celular y acabas de guardar una que te encantó: jardín, cocina abierta, tres recámaras. El problema es que cuesta 3.2 millones y tú, honestamente, no tienes idea de si puedes pagarla. Suena familiar, ¿verdad?
Eso le pasa a casi todos los compradores primerizos: empiezan por las fotos y dejan el presupuesto para después. Y el después casi siempre duele, porque enamorarte de una casa que no puedes pagar hace que todas las que sí puedes pagar te parezcan poca cosa. El orden correcto es al revés: primero tu número, luego las visitas.
Esta guía existe para que armes ese número con calma. No el que te gustaría, ni el que te presuma un simulador optimista: el que puedes sostener durante 20 años sin sacrificar la vida que quieres vivir mientras pagas tu casa.
El punto de partida: tu ingreso comprobable
Lo primero que hay que entender es que hay dos versiones de tu ingreso: lo que ganas y lo que puedes demostrar. Para el banco, el Infonavit o el Fovissste, solo existe la segunda. Si te depositan 30 mil por nómina y ganas otros 10 mil por fuera que nadie puede rastrear, la institución va a calcular tu crédito sobre 30 mil.
Por eso el primer paso es juntar tus comprobantes: recibos de nómina, estados de cuenta, declaraciones ante el SAT si trabajas por tu cuenta. Suma el ingreso neto mensual del hogar, es decir, lo que de verdad llega a la cuenta después de impuestos. Si van a comprar en pareja o con un familiar como coacreditado, sumen ambos ingresos comprobables. Ese total es la base de todo lo demás; si quieres profundizar en cómo se relaciona tu sueldo con el precio de una casa, ya explicamos cuánto necesitas ganar para comprar una casa con varios escenarios.
La mensualidad que puedes cargar sin ahogarte
La regla más usada en el mundo hipotecario dice que tu pago de vivienda no debería superar el 30% de tu ingreso neto mensual. Algunos bancos aceptan hasta 35% o incluso 40% si tu perfil es muy sólido, pero que te lo presten no significa que te convenga. Entre más te acerques al 40%, menos aire te queda para imprevistos, y una hipoteca dura demasiados años como para vivirla asfixiado.
Lo que más vemos: la gente calcula el 30% y cree que todo eso es para la mensualidad del crédito. No. Dentro de ese porcentaje deberían caber también los gastos fijos de tener casa:
- La mensualidad del crédito hipotecario (capital, intereses y seguros).
- El predial prorrateado por mes.
- La cuota de mantenimiento, si compras en condominio o fraccionamiento.
- Un pequeño colchón para reparaciones, porque las casas se descomponen.
Un ejemplo con números redondos: una pareja que gana 40 mil pesos netos entre los dos puede destinar unos 12 mil al rubro vivienda. Si el mantenimiento del fraccionamiento cuesta mil pesos y apartan otros 500 para predial y compostura, su mensualidad hipotecaria cómoda ronda los 10,500, no los 12 mil completos. Esa diferencia parece menor y no lo es: es la que separa una hipoteca llevadera de una que te persigue en las noches.
De la mensualidad al precio de la casa
Aquí viene la traducción que casi nadie te explica: convertir esa mensualidad en un precio de vivienda. Depende de tres variables: la tasa de interés, el plazo y el enganche que des. Como referencia gruesa, con las tasas fijas que se han visto en el mercado mexicano en los últimos años, cada millón de pesos prestado a 20 años cuesta aproximadamente entre 9,500 y 11,500 pesos al mes, ya con seguros. Es un rango, no una promesa: la cifra exacta depende del banco, de tu perfil y del momento.
Con esa vara puedes armar una tabla mental rapidísima. Esta es una guía aproximada, suponiendo un enganche del 20% y crédito a 20 años:
| Ingreso neto mensual del hogar | Mensualidad cómoda (30%) | Crédito aproximado | Precio de casa aproximado |
|---|---|---|---|
| $25,000 | $7,500 | $650,000 – $780,000 | $810,000 – $975,000 |
| $40,000 | $12,000 | $1,050,000 – $1,250,000 | $1,300,000 – $1,550,000 |
| $60,000 | $18,000 | $1,550,000 – $1,900,000 | $1,950,000 – $2,350,000 |
| $90,000 | $27,000 | $2,350,000 – $2,800,000 | $2,950,000 – $3,500,000 |
Insistimos: son rangos aproximados para ubicarte, no una precalificación. Si quieres ver el desglose fino de un caso concreto, en cuánto se paga al mes por una casa de 2 millones hicimos la cuenta completa, peso por peso.
Fíjate en algo que la tabla ya te está diciendo en voz baja: la casa de 3.2 millones del viernes en la noche necesita un ingreso familiar cercano a los 80 o 90 mil pesos netos. Si hoy no estás ahí, no significa que nunca; significa que tu búsqueda de hoy debería estar en otro rango de precio.
El enganche y los gastos de arranque
El precio de la casa no es lo único que necesitas cubrir. Para arrancar necesitas dos bolsas de dinero juntas: el enganche y los gastos de cierre.
El enganche típico en México va del 10 al 30% del valor del inmueble. Con Infonavit puede ser menos según tu caso, pero en crédito bancario la regla general es que el banco financia entre el 70 y el 90% (a eso le llaman aforo). Dar más enganche te baja la mensualidad, suele mejorarte la tasa y reduce muchísimo los intereses totales. Si todavía estás juntándolo, ya escribimos una guía sobre cuánto es el enganche de una casa y cómo juntarlo sin morir en el intento.
Los gastos de cierre son la parte que más sorprende a los primerizos: escrituración, impuesto de adquisición, avalúo, comisiones del crédito y registro suelen sumar entre el 4 y el 8% adicional del valor de la propiedad, según el estado. En una casa de 1.5 millones hablamos de entre 60 mil y 120 mil pesos extra que no puedes tomar del enganche. El desglose completo está en nuestra guía de gastos notariales al comprar casa.
Regla práctica: tu ahorro disponible para comprar debería alcanzar para enganche más gastos de cierre más un fondo de emergencia que no toques. Si juntando todo te quedas exactamente en ceros el día de la firma, compraste arriba de tu presupuesto.
Los gastos que llegan después de las llaves
Una casa cuesta dinero todos los meses, incluso ya pagada la mensualidad. Predial, agua, mantenimiento del condominio, seguro de hogar, y las reparaciones que nadie agenda: el boiler que falla, la filtración de la temporada de lluvias, la bomba del agua. Quienes llevamos años viendo compraventas sugerimos apartar entre el 0.5 y el 1% del valor de la casa al año para mantenimiento. En una vivienda de 1.5 millones son entre 600 y 1,250 pesos mensuales.
Si vienes de rentar, también cambia tu estructura de gastos: quizá te mudas más lejos del trabajo y la gasolina sube, o al revés. Vale la pena hacer la cuenta del costo de vida completo en la zona donde piensas comprar, no solo de la hipoteca.
Precalifícate antes de enamorarte
Cuando ya tienes tu número tentativo, el siguiente paso es contrastarlo con la realidad: pedir una precalificación. Es gratis, no te compromete a nada y te dice cuánto te prestaría una institución con tus datos reales de ingreso, deudas y buró. La diferencia entre tu cálculo y el del banco suele venir de las deudas que ya traes: la mensualidad del coche y el pago mínimo de las tarjetas reducen tu capacidad, porque el banco mira tu carga financiera total, no solo tu sueldo.
Te explicamos el trámite completo en qué es la precalificación hipotecaria y cómo obtenerla. Y cuando compares ofertas de crédito, no te cases con la tasa más baja de la publicidad: revisa el CAT del crédito hipotecario, que incluye comisiones y seguros y permite comparar peras con peras.
Arma tu número en cinco pasos
- Suma el ingreso neto comprobable del hogar (solo lo que puedes demostrar con papeles).
- Calcula el 30% y réstale mantenimiento, predial y colchón de reparaciones: esa es tu mensualidad hipotecaria cómoda.
- Traduce esa mensualidad a monto de crédito con un simulador o con la regla gruesa de 9,500 a 11,500 pesos por millón a 20 años.
- Suma tu enganche disponible al monto de crédito: ese es tu precio máximo de búsqueda.
- Verifica que además del enganche te quede para gastos de cierre (4 a 8%) y un fondo de emergencia intacto.
Escribe el resultado y pégalo donde lo veas. A partir de hoy, ese número filtra tu búsqueda: las casas que lo rebasan por más del 5 o 10% no se visitan, por bonitas que salgan en las fotos.
Los errores clásicos que vemos una y otra vez
El error número uno ya lo dijimos: buscar primero y presupuestar después. El número dos es calcular con el ingreso bruto en lugar del neto; la diferencia puede ser de 25% o más y desbarata toda la cuenta. El tercero es olvidar los gastos de cierre y llegar a la recta final pidiendo prestado para escriturar, que es la peor manera de estrenar casa.
Hay un cuarto error más silencioso: estirarte al máximo que el banco te autorice. El banco te presta según tu capacidad de pago de hoy, pero tu vida no se queda quieta: vienen hijos, cambios de trabajo, imprevistos médicos. Una mensualidad al 40% de tu ingreso se siente bien en el simulador y muy distinta en el tercer año, cuando el coche pide llantas y la escuela sube la colegiatura. Comprar un poco abajo de tu máximo no es conformismo: es la diferencia entre que la casa te dé tranquilidad o te la quite.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar si gano 30 mil pesos al mes?
Con un ingreso neto de 30 mil pesos, tu mensualidad cómoda ronda los 9 mil. Con enganche del 20% y crédito a 20 años, eso te ubica en propiedades de aproximadamente 1 a 1.2 millones de pesos, según la tasa que consigas y las deudas que ya tengas. Una precalificación te dará el número exacto para tu caso.
¿El banco puede prestarme más del 30% de mi ingreso?
Sí, muchas instituciones autorizan pagos de hasta 35 o 40% del ingreso comprobable si tu historial es bueno. Que te lo autoricen no significa que sea buena idea: entre más alto el porcentaje, menos margen tienes para imprevistos durante los 15 o 20 años del crédito.
¿Qué cuenta como ingreso para el crédito hipotecario?
Todo lo que puedas comprobar documentalmente: nómina, honorarios declarados, ingresos por negocio con estados de cuenta y declaraciones, rentas con contrato. El efectivo que no pasa por el banco ni por el SAT prácticamente no existe para la institución que te va a prestar.
¿Conviene esperar a juntar más enganche o comprar ya?
Depende de tu caso. Más enganche significa mensualidad menor y menos intereses totales, pero mientras ahorras, los precios y las rentas también se mueven. Si tu enganche ya alcanza el 15 o 20% y tu mensualidad queda dentro del 30%, suele tener más sentido avanzar que esperar la perfección.
Ya con tu número en la mano, la búsqueda cambia por completo: dejas de pasear entre casas imposibles y empiezas a comparar en serio dentro de tu rango. Ese es exactamente el filtro con el que vale la pena explorar propiedades en inmuebles.nocnok.com: pon tu precio máximo, tu ciudad, y deja que las opciones reales compitan por ti. Tu casa está en ese rango, no en el de los suspiros.