La casa cuesta 1.8 millones. Tienes 380 mil ahorrados, el banco te presta el resto, y en tu cabeza la cuenta cierra perfecto. Tres meses después estás pidiéndole prestado a tu suegra para pagar la escrituración, porque nadie te dijo que al precio del anuncio había que sumarle otro buen tramo de gastos.
Esta historia se repite tanto que decidimos escribir la lista completa. No para asustarte: para que armes tu cuenta con todos los números sobre la mesa y llegues a la firma con el dinero exacto donde debe estar.
El costo real de comprar casa tiene cuatro capas: lo que pagas por el crédito, lo que pagas por escriturar, lo que pagas por mudarte y estrenar, y lo que empiezas a pagar cada mes por ser propietario. Vamos capa por capa.
Capa 1: los gastos del crédito hipotecario
Si compras con financiamiento, el crédito trae sus propios cobros antes de soltarte un peso:
- El avalúo bancario, que suele costar entre 0.1 y 0.5% del valor del inmueble. Lo pagas tú aunque el crédito no se concrete.
- La comisión por apertura, que en muchas instituciones va de 0 a 1% del monto del crédito. Hay bancos que la condonan por promoción; pregunta siempre.
- El estudio socioeconómico o gastos de investigación, un cobro menor pero real en algunas instituciones.
Aquí va un consejo de los que valen dinero: varios de estos cobros se negocian, sobre todo si llegas con ofertas de dos o tres instituciones. Y al comparar, mira el CAT y no solo la tasa, porque justo estas comisiones son las que la tasa esconde.
Capa 2: escrituración e impuestos, el golpe grande
Esta es la capa que rompe presupuestos. Al firmar ante notario se juntan varios cobros que en conjunto suelen sumar entre 4 y 8% del valor de la propiedad, según el estado:
- El impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI o traslado de dominio), que ronda entre 2 y 5% del valor, dependiendo de la entidad.
- Los honorarios del notario, que se calculan sobre el valor de la operación.
- Los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Certificados, constancias y gestiones (libertad de gravamen, no adeudos, copias certificadas).
En la casa de 1.8 millones del inicio, esta capa puede significar entre 72 mil y 144 mil pesos. Por eso el enganche y los gastos de escrituración deben presupuestarse como dos bolsas separadas desde el día uno. El detalle de cada cobro notarial lo desglosamos en gastos notariales al comprar casa, y si quieres entender el proceso completo de la firma, nuestra guía de escrituración paso a paso lo explica sin tecnicismos.
Capa 3: mudarte y hacer habitable la casa
Ya es tuya. Ahora hay que vivir en ella, y ese arranque también cuesta:
- La mudanza en sí, que puede ir de unos miles de pesos con flete local a mucho más si cambias de ciudad.
- Depósitos y contratos de servicios: luz, agua, gas, internet.
- Lo que la casa necesita para funcionar: cortinas o persianas (las casas se entregan sin ellas más seguido de lo que crees), lámparas, a veces boiler o tanque de gas.
- En casa usada, la manita de gato inicial: pintura, impermeabilizante, alguna reparación que la visita no mostró.
- En casa nueva de desarrollo, los acabados que el precio base no incluía: cocina integral, closets, patio terminado.
Una familia que estrena suele gastar entre 30 y 80 mil pesos en este arranque, y puede ser bastante más si la cocina no viene incluida. Hicimos una lista más fina en qué gastos extra considerar al mudarte.
Capa 4: los gastos de cada mes como propietario
La última capa no se paga una vez: se queda contigo. Predial anual, seguro de hogar, cuota de mantenimiento si vives en condominio o fraccionamiento, y el fondo de reparaciones que toda casa exige tarde o temprano. La referencia que usamos: aparta entre 0.5 y 1% del valor de tu casa al año para mantenimiento, además de tus cuotas fijas. No es opcional; es la diferencia entre mantener tu patrimonio y verlo desgastarse.
La cuenta completa, en una tabla
Así se ve el panorama con porcentajes aproximados sobre el valor de la propiedad. Los rangos varían por estado e institución; úsalos como brújula, no como cotización:
| Concepto | Cuánto representa (aprox.) | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Enganche | 10 – 30% | Al firmar |
| Avalúo | 0.1 – 0.5% | Durante el trámite del crédito |
| Comisión por apertura | 0 – 1% del crédito | Al disponer del crédito |
| ISAI / traslado de dominio | 2 – 5% | En la escrituración |
| Notario, registro y certificados | 2 – 3% | En la escrituración |
| Mudanza y arranque | 1 – 4% (muy variable) | Al ocupar la casa |
| Mantenimiento y predial | 0.5 – 1.5% anual | Cada año, para siempre |
Léelo así: una casa de 1.8 millones con enganche del 20% no cuesta 360 mil de entrada. Cuesta, de manera realista, entre 470 y 580 mil pesos en el primer año, contando escrituración, crédito y arranque. Ese es el número que debe caber en tus ahorros.
Cómo blindar tu presupuesto contra las sorpresas
Tres movimientos prácticos. Primero: pide al notario un presupuesto desglosado por escrito antes de comprometerte; es tu derecho y ningún notario serio se niega. Segundo: pide al banco la proyección de gastos iniciales del crédito, que por regulación debe entregarte con claridad. Tercero: suma todo, agrégale un 10% de margen para imprevistos, y compara ese total contra tus ahorros reales.
Si después de la suma descubres que el dinero no alcanza, no es fracaso: es información a tiempo. Mejor ajustar el rango de búsqueda hoy que firmar mañana con la cuenta en ceros. Para recalcular tu rango con el método completo, vuelve a la guía para saber cuánta casa puedes pagar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero extra necesito además del enganche?
Como regla gruesa, entre 5 y 9% adicional del valor de la casa: 4 a 8% de escrituración e impuestos más los gastos del crédito. En una propiedad de 2 millones, presupuesta entre 100 y 180 mil pesos extra, más lo que cueste tu mudanza y arranque.
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
Por costumbre en México, el comprador cubre escrituración, impuestos de adquisición y registro, mientras el vendedor paga el ISR de la venta si aplica. Todo puede pactarse distinto por escrito, pero al presupuestar asume que esa parte te toca a ti.
¿Puedo incluir los gastos de escrituración en el crédito hipotecario?
Algunas instituciones ofrecen financiar un porcentaje adicional para gastos, pero eso aumenta tu deuda y tus intereses totales. Si existe la opción, úsala como salvavidas, no como plan: pagar la escrituración con ahorro casi siempre sale más barato.
¿Los gastos son iguales en todos los estados?
No. El impuesto de adquisición, los aranceles notariales y los derechos de registro cambian por entidad, y la diferencia puede ser de decenas de miles de pesos. Cada estado tiene sus reglas; pide el cálculo exacto a un notario de tu ciudad antes de firmar.
Ya tienes la lista que a muchos les llega tarde. Con el costo real en la mano, busca propiedades cuyo precio te deje aire para todas las capas, no solo para la primera: en inmuebles.nocnok.com puedes filtrar por rango de precio y comparar opciones hasta encontrar la que cabe completa, con escrituración, mudanza y tranquilidad incluidas.